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香港置地“落子”上海徐汇,背后的新周期与城市观

如果仅仅用“大手笔”来形容香港置地在上海徐汇的项目,大概是太表面,也太低估了。

 

 

西岸金融城,这座在上海徐汇区滨江边,占地180万平米,总投资逾600亿人民币,目前已全面动工,预计将于2027年建成的超级综合体,不只拥有时间与空间上的超大尺度,同时也包含着香港置地这家百年地产企业的基因与激情,以及上海市面向未来、跻身最顶级国际都市的宏图与愿景。

 

 

西岸金融城像是一粒深思熟虑又雄心壮志的“种子”,香港置地想让它在上海滨江西岸播种出人们还不曾见过的景象。这幅景象的重点不是建筑、装饰、商品、人流与动线,而是新型的产业与商业、文化艺术、人与人、人与空间的深度交融与互动。用香港置地集团公司中国物业发展及投资执行董事凌常峰的话来说:西岸金融城,将是人类城市生活的3.0时代。

 

 

凌常峰和他的团队是这个项目的关键。2023年6月6日,凌先生接受《哈佛商业评论》中文版专访,分享了西岸金融城项目背后完整的时间线与逻辑。

 

 

“沙盘”之上的全盘

 

 

香港置地大手笔落子徐汇滨江,在外界看来十分另类:以310.5亿人民币竞得徐汇滨江180万平米土地、成为香港置地甚至上海历史上最大的单一地产投资项目之时,正是2020年初新冠疫情爆发之际;而随着疫情结束,总投资额超过600亿的西岸金融城项目五个区域陆续开工建设之际,则是诸多地产企业遭遇资金链困境、频频暴雷的背景。——这是抄底买地,还是“当别人恐惧时,我疯狂”的逆势进击?

 

 

都不是。2020年初成功竞得这块土地,只是香港置地·西岸金融城标志性的一步。故事的起点在3、4年之前。

 

 

2016年,上海市2035城市总体规划,将徐汇滨江确定为高品质中央活动区,要以“一城(西岸金融城)、一谷(西岸数智谷)、一港(西岸传媒港)、一湾(西岸生命蓝湾)”的版图,构造一块国际创新创意产业群聚集地。这块“上海西岸”版图,总办公量为228.6万平米,商业面积88万平米。

 

 

“上海西岸”版图吸引了香港置地的目光。

 

 

最初,香港置地准备只占据其中的一小块土地。但是,随着对徐汇滨江地区的深入了解、研究与思考,香港置地在滨江西岸看到了别人还没有看到的可能性。于是,香港置地决定要成为这片版图中的“造城者”,整个拿下“西岸金融城”来开发建设。

 

 

所以,2020年买下土地只是外界看到的一个结果,凌常峰说,“我们公司很大一个特点就是活得久,活得久就经历得多,从西班牙大流感到SARS,我们经历的疫情,对经济生活都只是短期影响,没有一次大疫超过三年,而我们所有的项目都是超长期的。”凌常峰说,他们做决策的依据,是经济发展的下一个支柱和亮点。

 

 

这个支柱与亮点,就是中国中产阶级的消费潜力。

 

 

香港置地极度看好中国经济在消费领域的前景。在凌常峰看来,拉动经济增长的三驾马车当中,投资的边际效应在逐步递减,进出口的波动很大,“只有消费,肯定是中国经济未来最突出的亮点。”凌常峰说,虽然住宅市场规模在收缩,“但是消费端,不只有产品消费,还有场景端的消费,很多消费是服务,这个背景之下,好的商业地产一定是适应下一个新周期的。”

 

 

凌常峰认为这个新周期已经开始了好几年,但是仍有巨大潜力可释放。

 

 

比如,疫情虽然一度中断了中国的奢侈品消费增长,但是也带来很多利好。疫情之前,国民的奢侈品消费更多在境外发生。而这一局面在疫情后逆转,“养成一个消费习惯只需要三个月,疫情三年,足够让国人习惯了在国内消费”。同时,国际大牌也开始在国内提供比肩国外的消费体验。

 

 

此外,年轻一代的消费习惯是不愿等待,“我要的现在就要”。他们会及时满足自己的消费需求,也非常喜欢为自己或好友购买负担得起的奢侈品,而不是像上一辈一样,攒钱、等待,一年集中一次大笔消费等等。

 

 

香港置地还有个判断:物质需求是中国内地过去二三十年经济增长的绝对主语,而物质与精神必须相互协调,尤其经历疫情,来自于精神力量的滋养与支持愈发被人们重视,因此,“物质与消费”的融合,也是香港置地看到的下一步的消费趋势。

 

 

总之,所谓风口或逆势,都不是香港置地的考虑,“决策依凭的从来都只是‘发展规律’。香港置地从来看的不是沙盘,而是全盘。”

 

 

长期主义是很多公司的信仰(或口号)。但香港置地不仅是长期主义的信仰者,更是一个超长期主义的样板。这家创办于1889年,总部位于香港的公司,不仅经历了好几次人类历史上的大流行病,而且曾多次穿越战争与经济危机。他们在二战后满目疮痍的土地上启动大规模重建,在亚洲金融危机后一片哀鸿之际率先投资写字楼。无论建造民宅或打造商业中心,这家地产公司似乎总能把脉到经济发展和城市生活的下一步,从而先行下注。在别人感受隆冬寒冷之时,它已经嗅到春天的气息。

 

 

2020年大手笔落子上海徐汇滨江西岸,正是因为香港置地嗅到了中国经济下一个漫长的春天。

 

 

 

从1.0到3.0:造城者的城市观

 

 

但是,看准了“全盘”,并不意味着“沙盘”一定成功。毕竟,在上海西岸,香港置地不是建一幢写字楼或者一个购物中心,而是要造一座城。那么,它还需要一个清晰坚定的“城市观”。

 

 

在打造城市地标方面,香港置地可谓履历光鲜、经验丰富。目前全球五大金融中心城市,有两座城市的金融地标出自香港置地之手:香港中环和新加坡滨海湾。尤其香港中环,作为香港置地总部所在,包含着其种种首创:填海、空中连廊、亚洲首座摩天大楼、空调系统首次进入写字楼等等,成功打造了迄今难以超越的香港天际线和城市名片。

 

 

但是,上海西岸金融城的规划思路,早已超越城市发展的1.0时代,也跨越了2.0时代,将进入3.0版本的城市形态。

 

 

所谓1.0,基本上是我们现在所处一线大城市的形态:依照功能划分区域,让工作的归工作、让生活的归生活;以工作和生产为中心。“CBD,就是这个思维之下的作品。因此造成长时间通勤、工作区在工作日繁华喧闹,在休假日人烟稀少。”

 

 

所谓2.0,是指近年来呼声很高的“三产融合”,让生产、生活与生态空间不再分割,“找回城市的烟火气”,兼顾经济发展、自然环境与城市居民的生活品质。

 

 

而3.0时代,将是一个“以人为核心”的新型城市。如果一座城,不再以“生产”为中心,而是以“人”为核心,那么具体要怎么做呢?产业与商业、消费与娱乐、文化与艺术,如何围绕人的需求去布局?

 

 

香港置地以五个主题来打造这座城:国际金融城-时尚生态圈-水岸目的地-上海文化源-公共艺术湾。

 

 

国际金融城。金融巨头一直是香港置地的金牌业主,这让香港置地能够近距离极度敏感地看到金融业的变化。“金融公司不再是以前那样,要用摩天大楼、大理石石材、西装领带的员工,来体现自己的实力和严肃、坚固、稳定的形象,他们希望更加面向年轻人、面向未来,他们希望体现自己轻松、活泼的一面,建筑不再那么高耸而密集,而是有很多绿地,转角有咖啡馆,大家随时可以交谈,也不一定都要西装领带。”甚至金融业人士也不再是工作狂,他们也会惦记家人,追求生活与工作的平衡。因此,西岸金融城在寸土寸金之地,规划预留了一片空间做托儿所,“谁会在金融城放一个托儿所?”——金融主题虽是香港置地的传统强项,但是西岸金融城,会跟以往香港置地的金融城作品,很不一样。

 

 

时尚生态圈。时尚主题确实因疫情而来,为消费升级而设。疫情三年之后,全球奢侈品品牌加大了在中国的步伐,甚至很多最新产品线在中国首发。中国的奢侈品市场规模预计有一万亿元,现在才达到5000-6000亿而已。凌常峰希望西岸金融城的时尚生态圈,能够成为中国未来奢侈品消费的一个巨大引擎,“在房地产、汽车之外,还能达到一万亿市场规模的产业有多难,我们应该把它壮大起来。”

 

 

水岸目的地。是为旅游而设。坐拥1.4公里的滨江水岸线,凌常峰觉得西岸金融城足以成为一个理想的旅游度假地,不只吸引中国其他城市的游客,而且会成为亚洲近邻以及全球游客的流连之地。这也是他坚持在滨江规划搭建缆车的原因,有缆车才能观赏好景色,才能和酒店、美术馆、购物中心,搭配成为一个度假地。

 

 

上海文化源。这也将是西岸金融城的一张好牌。上海徐汇人徐光启,被称为“中国睁眼看世界第一人”,他的生平和成就,给了香港置地开发这片土地时无限的惊喜和灵感。香港置地认为自己最擅长的深度理解在地文化、让项目深深嵌入当地文化的强项,都会基于他们对徐光启精神遗产的挖掘。

 

 

公共艺术湾。也是基于徐汇本身的属性而延展。徐汇区被认为是最体现海派文化、上海精神的地方,凌常峰认为这里的美术馆、艺术家、艺术氛围,千金难买,一定会催生下一个世界级的艺术中心。

 

 

五个主题背后,每一个都藏着香港置地对产业发展、消费趋势、人们生活需求的观察、迎合和引领,藏着香港置地对未来城市生活的理念和想象。凌常峰的办公桌上放着简·雅各布斯的名作《美国大城市的死与生》,他相信一个更好的城市形态与城市生活,应该是以人为中心的,是有机的,也会是“西岸金融城”的模样。

 

 

 

竞争与创新,地产业的未来

 

 

凌常峰不仅在滨江西岸看到了别人还没看到的景象,也在地产这个行业,看到了别人没看到的空间。在内地房地产业被认为“不再性感”的时候,凌常峰和团队始终激情澎湃。

 

 

百余年来,伴随城市的进化,经济的发展,社会的变迁,香港置地累积了对地产业极佳的判断力和感知,也让他们对城市化、城市生活抱有极强的信仰。凌常峰说,西岸金融城背后的一整套逻辑,从为何投入,到未来规划,都不是他和团队的奇思妙想,而是根植于香港置地一直以来的理念、经验与竞争优势。

 

 

具体到中国城市化进程与地产业,凌常峰说,早在2013-14年他们就非常确定两件事,他们的内地市场战略,也是基于这两个基本判断:

 

 

首先,城市的发展一定是马太效应,大城市会越来越大、越来越强,大城市会带来集约,带来创新。凌常峰认为所谓的大城市病,并不是大城市的必然,而是落后的理念和不完善的规划带来的,很多都可以被治愈和避免。所以香港置地坚定不移始终布局在一线大城市。

 

 

其次, 房地产的发展不应该基于做交易。不停地交易,不会创造出好产品,也不能建立一家公司的核心竞争力和护城河。

 

 

“房地产是一个没有颠覆式创新的行业,这个行业的创新都在细节处,渐进式的。”凌常峰说,香港置地的竞争优势在于,它要成为一个“全能开发商,在每一个点上都做到最好”。哪怕有着相比同行较低的负债率、稳健的财务状况,凌常峰认为,以客户优先的、长期的资产经营和运营能力,才是香港置地的核心优势。

 

 

从这个意义上说,在徐汇滨江划出地块、播下“种子”,建造起西岸金融城,也只是阶段性的一步。香港置地真正的成就,是西岸金融城持续生长为一个充满生机和活力的空间与有机系统。未来的它,应该不只是上海市一张耀眼的新名片、一个国际级的新地标,而是成为吸引无数普通人的一个梦想之地与流连之地,成为未来城市生活的一个“样板间”(陈玉荣)。

 

国金商业投融资规划发展中心    发布时间:2023/6/28    【关闭 分享此内容:
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